Zacznę od tego, iż rynek, jaki mieliśmy jeszcze kilka lat temu, był absolutnie nieprzychylny dla, którzy mieli mały downpayment (poniżej 20% ceny zakupu). A są to zwykle ludzie, którzy dosłownie ciułają grosz do grosza, by w końcu dokonać zakupu swojego pierwszego real estate. Dlaczego tak się dzieje?
Jeśli mamy mniej niż 20% wpłaty, musimy wystąpić do specjalnej instytucji nazywanej CMHC, która po sprawdzeniu naszej aplikacji i przedstawieniu dokumentów potwierdzających nasze zarobki, zatwierdzi (lub nie) ubezpieczenie pożyczki. Bez takiego ubezpieczenia banki nie mogą udzielić pożyczki.
Oprócz CMHC istnieją dwie inne instytucje działające na podobnych zasadach – Genworth i Canada Guaranty.
Oczywiste jest, iż w czasach, kiedy na jedną nieruchomość potrafiło przypadać kilka czy kilkanaście ofert i zwykle żadna z nich nie miała warunku na finansowanie, a często cena potrafiła być przebijana o sto czy więcej tysięcy – kupujący po raz pierwszy byli praktycznie wymazani z rynku! I bez szansy na zakup.
Ważny jest też fakt, iż jak cena zakupu przekroczyła jeden milion, to automatycznie, według przepisów, taki mortgage nie mógł być ubezpieczony, a w tym okresie prawie wszystko sprzedawało się znacznie powyżej miliona. Dziś ten limit cenowy wzrósł do $1,500,000, ale pojawiły się nowe warunki i wzrosły ubezpieczenia – ale o tym innym razem.
Kiedy w szalonym okresie ceny wzrastały, również wzrastał potrzebny, minimalny downpayment. Ten splot wymagań, przepisów oraz aktywność rynku, tak jak wspomniałem, spowodował, iż przez prawie rok bardzo mało kupujących po raz pierwszy mogło zakupić nieruchomość.
Dziś rynek zmienił się drastycznie. Mamy wyższe oprocentowanie (na poziomie 4.5% roczne) i to jest to, co każdy widzi i co wprowadza potencjalnych kupujących w stan odrętwienia. Rynek bardzo zwolnił. Domy nie sprzedają się jak świeże bułeczki, ceny sprzedaży są do negocjacji i mamy czas i możliwość na złożenie oferty warunkowej na finansowanie, a choćby na home inspection.
I jeżeli poważnie się zastanowimy i dokonamy obliczeń, to może się okazać, iż zakup dla kupujących po raz pierwszy w obecnym rynku i przy obecnych procentach jest łatwiejszy i bardziej opłacalny, niż jeszcze na początku roku.
Zróbmy proste obliczenie przy następujących założeniach. W “gorącym” rynku dom wystawiony za $800,000 najprawdopodobniej sprzedałby się za milion (lub więcej). Gdyby (jakimś cudem) udało się nam kupić go z minimalną wpłatą własną, która w tym przypadku byłaby na poziomie $75,000, to po odjęciu tego downpayment (5% za pierwsze $500,000 ceny plus 10% za wszystko powyżej $500,000) i dodaniu premii CMHC ($36,960) dostalibyśmy mortgage w wysokości $960,960 i przy amortyzacji 25 lat i 2.5% oprocentowaniu – opłaty wynosiłyby $4,304 miesięcznie.
Jeśli ktoś zamknął mortgage na 5 lat, to po tym czasie balans zadłużenia (principale) wyniósłby około $813,000.
A teraz inna (aktualna) kalkulacja. Dziś, gdy na rynek wychodzi dom za $800,000, to zwykle sprzedaje się z ceną wywoławczą, a często do 5% taniej. Czyli załóżmy, iż kupujemy dom za $760,000. W tym przypadku minimalny downpayment to $27,400. Po jego odjęciu i dodaniu premii do spłat pożyczki, mielibyśmy mortgage w wysokości $712,400.
Przy założeniu 25 lat amortyzacji oraz 4.5% oprocentowania (na rok) – spłata wynosi $3,943 miesięcznie. Czyli choćby niżej niż ci, co kupili domy w szalonym okresie i mieli znacznie lepszy procent. Dlaczego? Ponieważ płacimy wyższy procent, ale od znacznie niższej sumy.
Według wielu ekspertów, kanadyjska ekonomia nie może sobie pozwolić na długoterminowe, wysokie oprocentowania pożyczek. W tym kraju dużo kupuje się czy inwestuje na kredyt i gospodarka potrzebuje niskich procentów. Wiele osób uważa, iż już pod koniec roku polityka banków zacznie promować powolne obniżki oprocentowań. Nacisk z USA na naszą ekonomię może być zrównoważony niższymi procentami, bo to spowoduje, iż tańszy pieniądz będzie w obiegu.
Ci wszyscy, którzy nie mają domu, ale mają rodziny lub prowadzą własne gospodarstwo domowe, muszą gdzieś mieszkać. Dziś małe, jednosypialniowe mieszkanie kosztuje za wynajem choćby do $3,000 miesięcznie – przeciętnie $2,600. Mieszkanie dla rodziny – czyli dwusypialniowe – kosztuje często powyżej $3,000. Czyli skazując się na wynajmowanie, można powiedzieć, iż wyrzucamy w błoto poważną sumę każdego miesiąca, wcale nie mając dobrych warunków mieszkalnych i będąc na łasce landlorda, który w każdej chwili może poprosić o opuszczenie “naszego” mieszkania (oczywiście z zachowaniem wymaganych terminów).
Jak wspomniałem wcześniej, przy obecnych cenach i oprocentowaniu kredytów, miesięczna spłata pożyczki hipotecznej będzie wynosiła około $3,943 miesięcznie – i w tej sumie spłata principle, czyli spłata długu, wyniesie $1,300 miesięcznie. Jak na to popatrzymy wnikliwie, to okazuje się, iż to, co płacimy jako procent za spłatę pożyczki, wyniesie tyle samo, co opłata za wynajmowane, jednosypialniowe mieszkanie! Przy wynajmie cała kwota przepada, a przy kredycie część raty (około $1,300 miesięcznie) to spłata kapitału – czyli odkładanie pieniędzy we własnym domu.
Gdybyśmy jeszcze kupili taki dom, w którym moglibyśmy wynająć mieszkanie dla studentów czy świeżych imigrantów (zapotrzebowanie jest ogromne), to przykładowe $2,000 miesięcznie za rent pozwala nam mieszkać za pół darmo.
Dziś żyjemy w okresie, kiedy ceny nieruchomości spadły w krótkim czasie choćby o 10% do 20%, ale moim zdaniem jest to chwilowe i już niedługo zobaczymy ponowny, ale wolny wzrost cen na poziomie 3% rocznie. Ten wzrost liczony jest od całej ceny domu (pomimo iż mamy ciągle duży dług), i określany jako leverage. Jak tylko rynek wróci do normy, to nasze domki (za $800,000) będą co roku wzrastały o około $25,000. Jest to więcej niż większość z nas może odłożyć w banku, gdzie i tak otrzymujemy bardzo mały zwrot na naszych oszczędnościach.
Wiele osób, które już dawno powinny kupić nieruchomość (bo mają dobrą pracę i dobrą historię kredytową) ma opory, by kupować nieruchomość z minimalną wpłatą własną. Nie chcą zapłacić “frycowego” (jak to nazywają) – czyli ubezpieczenia CMHC.
Ja osobiście znam wiele osób, które od lat zbierają na downpayment, ciągle są “w lesie”, a ceny domów wzrosły w międzyczasie astronomicznie. Kupując lata temu i choćby płacąc premium za ubezpieczenie, i tak byliby dziś w dużo lepszej sytuacji finansowej.
Moim zdaniem czekanie na uzbieranie na wpłatę jest błędem. Zakup, choćby z małym downpayment zamiast oszczędzania i płacenia za rent ma wiele zalet. Mieszkamy na swoim i wzrost cen nieruchomości od chwili zakupu już mamy, a inflacja nie bije nas po kieszeni.
Wiele osób nie wie, iż ubezpieczenie (premium) CMHC jest dodawane do pożyczki hipotecznej. W praktyce za każde $100,000 pożyczki płacimy w mortgage dodatkowe $21 miesięcznie. To kilka i kiedy w normalnym rynku domy rosną od 3 do 5%, to już po roku premium się zwróci dzięki przyrostowi wartości domu.
Proszę również pamiętać, iż wysokość ubezpieczenia (premium) spada w przedziałach. Czyli to, co płacimy mając 5% wpłaty, jest wyższe procentowo, niż kiedy uzyskujemy 10% lub przekraczamy 15% wpłaty.
Mam nadzieję, iż moje wyliczenia pozwolą Państwu zastanowić się nad tym tematem i zachęcić do poszukiwania swojego gniazdka. Właśnie teraz jest dobry czas, aby bez tłoku poprzebierać w ofertach, a ja chętnie w tym pomogę. Zapraszam do kontaktu i do współpracy!
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
