Ministerstwo Rozwoju i Technologii opublikowało 13 stycznia 2026 roku w Rządowym Centrum Legislacji projekt rewolucyjnej ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe która przywraca zlikwidowaną zaledwie 5 lat temu w 2019 roku instytucję użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe.
Fot. Warszawa w Pigułce
Resort tłumaczy iż decyzja z 2019 roku o całkowitej likwidacji tej formy prawnej była przedwczesna i nie wzięła pod uwagę potrzeb rozwoju budownictwa komunalnego i społecznego w Polsce. Nowe przepisy mają umożliwić gminom oddawanie gruntów publicznych pod budowę mieszkań z gwarancją iż teren zostanie zabudowany zgodnie z umową czyli blokami i osiedlami a nie biurowcami czy centrami handlowymi co pozwoli samorządom kontrolować realizację inwestycji mieszkaniowych na swoich terenach.
Kluczowym elementem projektu są preferencyjne stawki opłat dla inwestycji mieszkaniowych społecznych i studenckich. Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego wyniesie tylko 0,3 procent ceny gruntu co stanowi znaczące obniżenie w stosunku do wcześniejszych stawek które mogły być znacznie wyższe.
Pierwsza opłata z tytułu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste nie przekroczy 10 procent wartości nieruchomości podczas gdy standardowo mogła wynosić od 15 do 25 procent. Preferencje dotyczą nieruchomości oddawanych pod budownictwo mieszkaniowe społeczne budownictwo czynszowe oraz inwestycje służące zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych studentów i doktorantów. Resort liczy iż dzięki niższym opłatom więcej inwestorów społecznych zdecyduje się na budowę tanich mieszkań na wynajem zamiast drogie mieszkania na sprzedaż co zwiększy dostępność lokali dla osób o niskich i średnich dochodach.
Projekt zakłada także przyznanie spółdzielniom mieszkaniowym roszczenia o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntów oraz nieodpłatne przeniesienie własności budynków znajdujących się na tych gruntach. Roszczenie będzie przysługiwało spółdzielniom które same wybudowały budynki mieszkalne albo wybudowali je ich poprzednicy prawni za zezwoleniem adekwatnego organu nadzoru budowlanego na gruntach będących własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.
Analogiczne prawo otrzymają spółdzielnie korzystające z gruntów na podstawie innego niż własność lub użytkowanie wieczyste odpłatnego tytułu prawnego takiego jak dzierżawa. Po ustanowieniu użytkowania wieczystego spółdzielnie będą zobowiązane do uiszczania pierwszej opłaty oraz opłat rocznych przy czym przewidziano możliwość zastosowania bonifikat przez właściciela gruntu czyli gminę lub Skarb Państwa.
Najważniejszą częścią reformy jest rozwiązanie problemu nieuregulowanych stanów prawnych gruntów który dotyczy głównie Warszawy ale także innych miast. Według danych pozyskanych przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym znajduje się w tej chwili 711 budynków mieszkalnych w których łącznie zlokalizowanych jest 48 906 lokali mieszkalnych.
Wśród tych budynków 445 zostało wybudowanych przed dniem 5 grudnia 1990 roku czyli jeszcze w okresie PRL a 161 budynków powstało po dniu 5 grudnia 1990 roku już w wolnej Polsce. Około 15 spółdzielni mieszkaniowych zgłosiło iż posiada tytuł prawny do gruntu jedynie w postaci umowy dzierżawy która nie daje trwałości i może być wypowiedziana natomiast około 9 spółdzielni mieszkaniowych wskazało iż w ogóle nie posiada żadnego tytułu prawnego do gruntu na którym stoją ich budynki.
Główne przyczyny nieuregulowanego stanu prawnego to przewlekłość postępowań administracyjnych trwających niekiedy dekadami oraz roszczenia osób trzecich wywodzące się jeszcze z czasów przedwojennych które blokują możliwość ustanowienia jasnego tytułu prawnego.
Spółdzielnie mieszkaniowe posiadające grunty o nieuregulowanym stanie prawnym otrzymają według projektu prawo żądania ustanowienia na ich rzecz użytkowania wieczystego gruntów oraz nieodpłatnego przeniesienia własności budynków położonych na tych gruntach. Roszczenie będzie przysługiwało bez względu na czas wzniesienia budynku co oznacza iż dotyczy zarówno starych bloków z lat 60 70 i 80 jak i nowych inwestycji z ostatnich lat.
W obecnym stanie prawnym spółdzielnie mieszkaniowe mogą ustanawiać spółdzielcze prawa do lokali jedynie w budynkach stanowiących własność spółdzielni jej współwłasność lub będących przedmiotem użytkowania wieczystego dlatego brak uregulowanego stanu prawnego gruntu uniemożliwia mieszkańcom uzyskanie pełnoprawnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Uzyskanie prawa użytkowania wieczystego zwiększy poczucie stabilności i bezpieczeństwa prawnego posiadaczy spółdzielczych praw do lokali w budynkach posadowionych na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym oraz umożliwi pełne rozporządzanie tymi prawami poprzez sprzedaż darowizny czy dziedziczenie.
Co to oznacza dla ciebie
Jeśli mieszkasz w spółdzielni mieszkaniowej która od lat nie może uregulować stanu prawnego gruntu na którym stoi twój blok nowe przepisy dają szansę na rozwiązanie tego problemu i uzyskanie pełnoprawnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu które w tej chwili jest niemożliwe bez uregulowanego tytułu do gruntu. Twoja spółdzielnia będzie mogła wystąpić z roszczeniem o ustanowienie użytkowania wieczystego i nieodpłatne przeniesienie własności budynku co oznacza iż nie zapłaci za sam budynek tylko za grunt i to na preferencyjnych warunkach z możliwością bonifikat.
Pamiętaj iż po ustanowieniu użytkowania wieczystego spółdzielnia będzie musiała płacić opłaty roczne wynoszące 0,3 procent wartości gruntu co przy gruncie wartym przykładowo 10 milionów złotych oznacza 30 tysięcy złotych rocznie do rozliczenia między wszystkich mieszkańców a przy 100 mieszkaniach to średnio 300 złotych rocznie na lokal czyli 25 złotych miesięcznie dodatkowo do opłat eksploatacyjnych. Dodatkowo spółdzielnia zapłaci pierwszą opłatę maksymalnie 10 procent wartości nieruchomości co przy działce wartej 10 milionów to 1 milion złotych jednorazowo który także zostanie rozliczony proporcjonalnie między mieszkańców.
Jeśli planujesz wynająć mieszkanie w ramach społecznego budownictwa czynszowego nowe przepisy mogą zwiększyć podaż tanich mieszkań na wynajem ponieważ gminy i towarzystwa budownictwa społecznego otrzymają możliwość budowy na gruntach gminnych w użytkowaniu wieczystym z preferencyjnymi stawkami opłat co obniży koszty inwestycji a tym samym pozwoli na niższe czynsze.
Jeśli jesteś studentem lub doktorantem przepisy przewidują preferencje także dla inwestycji akademickich więc może pojawić się więcej tanich akademików i mieszkań studenckich budowanych przez uczelnie na gruntach gminnych lub państwowych. jeżeli działasz w organizacji non profit zajmującej się budownictwem społecznym lub jesteś członkiem towarzystwa budownictwa społecznego przywrócenie użytkowania wieczystego z niskimi opłatami 0,3 procent rocznie i 10 procent pierwsza opłata zamiast 15 do 25 procent znacząco ułatwi ci pozyskanie gruntu pod budowę mieszkań społecznych i obniży koszty finansowe całego przedsięwzięcia.
Musisz jednak pamiętać iż eksperci ostrzegają przed destabilizacją prawa w Polsce spowodowaną przywracaniem instytucji zlikwidowanej zaledwie 5 lat temu. Radczyni prawna doktor Agnieszka Grabowska-Toś wspólniczka zarządzająca Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś i ekspertka Komitetu do spraw Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej wskazuje iż taki gwałtowny zwrot w polityce państwa rodzi poważne wątpliwości co do spójności i przewidywalności polityki mieszkaniowej oraz co najistotniejsze z punktu widzenia obywateli co do stabilności stanowionego prawa które powinno być trwałe a nie zmieniane co kilka lat w zależności od aktualnej koniunktury politycznej.
Dodatkowo ekspertka kwestionuje czy samo uwłaszczenie spółdzielni automatycznie wygeneruje istotny wzrost podaży nowych mieszkań ponieważ główne bariery inwestycyjne na rynku mieszkaniowym to nie tylko brak gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową zwłaszcza w dużych miastach ale przede wszystkim przewlekłe procedury administracyjne niestabilność przepisów i zmienność poglądów organów które je stosują brak aktualnych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz bardzo wysokie koszty materiałów budowlanych robocizny i finansowania inwestycji które nie znikną po przywróceniu użytkowania wieczystego.