Adwokat Romuald Magda, Esq. prowadzi praktykę prawną w Nowym Jorku od 1995 r. Jest absolwentem Wydziału Prawa Uniwersytetu Jagiellońskiego oraz New York Law School. Wieloletni członek Stowarzyszenia Prawników Stanu Nowy Jork oraz Stowarzyszenia Prawników Polsko-Amerykańskich w Nowym Jorku. Posiada uprawnienia do występowania przed sądami Stanu Nowy Jork. Wszystkie osoby pracujące w naszej kancelarii mówią po polsku i angielsku.Mieszkam od wielu lat w mieszkaniu typu co-op w programie Mitchell-Lama. Właścicielem mieszkania jest mój brat, który od dwóch lat część roku spędza w Polsce. Czy mogę przepisać to mieszkanie na siebie za zgodą brata?
Jednym z warunków przeniesienia własności w ramach programu Mitchell-Lama jest udokumentowanie, iż zarówno Pan, jak i Pana brat, mieszkaliście w tym mieszkaniu przez ostatnie dwa lata. Prawo wymaga, aby właściciel przekazujący mieszkanie wykazał, iż faktycznie w nim mieszkał przez co najmniej 183 dni w roku.
Brat może to udowodnić, przedstawiając np. adres zamieszkania widniejący na rozliczeniu podatkowym, prawie jazdy, rachunkach za prąd, telefon czy telewizję kablową.
Z kolei Pan musi udowodnić, iż figurował Pan jako osoba zamieszkująca to mieszkanie w corocznej rejestracji lokatora („annual income affidavit/recertification”).
* * *
Ponad dwa lata temu, za namową córki, przepisałam dom na tzw. „irrevocable trust”. Teraz moje plany się zmieniły – chcę wrócić do Polski. Chciałabym sprzedać dom i za te pieniądze kupić nieruchomość w Polsce. Córka twierdzi, iż to niemożliwe. Słyszałam też, iż trzeba będzie zapłacić wysoki podatek. Co mogę zrobić?
W stanie Nowy Jork trust tego typu może być rozwiązany za zgodą wszystkich beneficjentów. Innymi słowy, o ile trust przewiduje, iż córka ma odziedziczyć dom po Pani śmierci, to do jego rozwiązania potrzebna jest jej zgoda. To ważna przestroga, aby bardzo uważnie przemyśleć decyzję o założeniu „irrevocable trust” i jego warunki.
Jeżeli córka wyrazi zgodę na rozwiązanie trustu i sprzedaż domu, należy sprawdzić, czy od sprzedaży nie będzie należny podatek dochodowy od zysków kapitałowych. W dużym skrócie: zysk to różnica między pierwotną ceną zakupu a obecną ceną sprzedaży. W przypadku domu jednorodzinnego właścicielowi przysługuje kwota wolna od podatku: do 250,000 dolarów dla osoby indywidualnej, do 500,000 dolarów dla małżeństwa.
Warunkiem skorzystania z tej ulgi jest zamieszkiwanie w domu przez co najmniej dwa lata w ciągu ostatnich pięciu lat. Niestety, okres, kiedy dom był własnością trustu, nie wlicza się do tego okresu.
Dlatego w takich przypadkach trzeba bardzo uważać, by nie utracić prawa do zwolnienia podatkowego. A warto o to zabiegać – podatek od zysku może wynieść choćby 30% tej kwoty. W grę wchodzą często setki tysięcy dolarów.
Zalecam skontaktowanie się z księgowym i znalezienie doświadczonego adwokata, który pomoże Pani wyjaśnić sprawę i podjąć najlepszą decyzję.
Romuald Magda Esq.
romuald@magdaesq.com
Ta kolumna powstała w celach edukacyjnych i w żadnym wypadku nie może zastępować porady prawnej.
